北京破供大于求现状 商品房库存创新低

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北京延续两年的商品住宅供过于求的局面在2016年被打破,其主要原因在于2014年和2015年在土地供给上向民生类用地的自住房和保障房倾斜所致,保障类住宅产品供地较大,挤占了商品住宅用地面积,导致2014和2015年两年北京出让的商品住宅面积仅有500万平方米。供地减少,开发商无米下炊,导致商品住宅市场供应减少,由供地不足到住宅供应减少的传递效果最终在2016年开始显现。在库存不断下滑、供需严重失衡的市场背景下,北京房价涨速开始加快。

另据统计,2016年一季度,北京商品住宅的成交均价高达33271元/平方米,同比涨幅高达25.7%。北京纯商品住宅的供需比低至1:3,供应远远不足以满足购房需求,加之北京执行的严格限购,促使部分刚需及刚改购房客群转而选择商住产品,商住产品成交量不断上升,并占到市场交易的主体。

其中,3月北京住宅市场当中商住产品共实现成交4656套,创下有史以来的月度销量新高,占到当月全部商品住宅成交量的比重高达51%,这是商住产品的成交量首次超过住宅类产品,并因此成为北京楼市的主角,但商住产品仍未能有效补充北京楼市库存告急的现状。按照此前6个月商品住宅的月均成交套数倒推,北京66576套商品住宅库存的去化周期仅为8个月,已经濒临8-10个月合理去化周期的底线。

尽管2016年北京商品住宅计划供地量增加了100公顷,但一方面计划落实到实际供地量能否明显增加尚是未知数;另一方面出于商品住宅开发的周期性原因,2014和2015年两年供地不足仍将导致北京楼市在2016年和2017年保持商品住宅供给大幅减少的窘境,催升北京房价的上涨势头不可抑制。

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